西宮市　新築一戸建ての成功事例

原価法では、まず対象となる不動産(主に建物)を、不動産を評価する時点(価格時点)で再調達(再建築)したらいくらかかるか(再調達原価)を計算します。
しかし、対象不動産は実際には、価格時点より前に調達(建築)されているため、物理的に古くなったり、機能面でも陳腐化したりしています。
従って、こうした要因による価値の下落分を、再調達原価から差し引いて(減価修正)、価格を求める必要があります。
こうして再調達原価を減価修正して算出した価格のことを、積算価格といいます。
取引事例比較法は、対象不動産の評価に役立つ取引(売買)事例をできるだけ集め、それらの取引と比較することによって、対象不動産の価格を求める方法です。
例えばすぐ近くで実際に取引された土地の価格と比較して、対象不動産の価格を求めるような方法です。
比較するときには、事情補正(敬引のときの特別な事情の排除。
売り急ぎや買い急ぎなど)や時点修正(取引の時点と価格の評価時点との違いによる修正)をまず行い、次に地域要因(也域の特性)や個別的要因(それぞれの不動産固有の特性。
地盤、日照、法的な制限など)を比較します。
このようにして算出した価格を、比準価格といいます。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出す利益(正確には純収益:減価償却前の毎年の利益。
詳細は第5章で説明)を基にして、不動産価格を求める手法です。
この手法で算出された価格を収益価格といいます。
余談になりますが、この収益価格のことを、 「収益還元価格」と呼ぶ人がかなりいるようです。
手法名とそこから導き出される価格名を混同しないように注意した方がよいでしょう。
収益価格を算出する方法の一つとして、直接還元法があります。
これは、不動産の生み出す一期間の純収益を総合還元利回りで割り戻して、価播を求める方法です。
仮に年間1億円の純収益を生み出すオフィスビルがあり、このビルに対する一般的な投資利回り(-総合還元利回り)が5%であれば、このビルの価格は20億円(1億円÷5%)と評価されます。
オフィスビル投資で1億円の利益(純収益)を得るので、ビルの評価を20億円とすれば、確かに5%の利回りとなっていることがわかります。
不動産の価格は、原則としてこれら3つの手法を併用して価格を求め、その不動産の種類(賃貸ビルか、分譲マンションか、分譲宅地かなど)や市場特性も勘案したうえで、総合的に決定することになります。
賃貸ビルや賃貸マンションのように、毎年生み出す利益が重要な不動産に関しては、結果的に収益還元法に重点を置いた評価がなされることになるわけです。
不動産投資の基礎となるデューデリジェンス評価で求める不動産価格の種類こうした3手法を使って求める不動産の価格の種類として、不動産鑑定評価基準(不動産鑑定士が不動産を評価するときの基準)は、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4種類の価格を定めています。
通常、不動産鑑定評価を依頼するときの価格が正常価格です。
正常価格は、売り急ぎや買い急ぎのない場合に、公開市場で形成されると考えられる市場価値のことを意味しています。
言い換えれば、何か特別な事情がなければ、市場がこれくらいの価値を認めてくれるだろうという価格のことです。
限定価格は、ある限定された市場で形成される不動産価格のことを指します。
限定された市場とは、例えばある人が自分の持っている土地の隣地を買おうとするような場合です。
その人にとっては、隣地を買えれば地形(土地の形)がきれいになったり、面積が増えて使いやすくなったりして、自分の持っている土地の価値が大きく上がるかもしれません。
そのようなとき、その人にとっては、隣地は市場で決められる価値よりも高い価値を持っていることになります。
このような場合に限定的に適用される価格が、限定価格となるのです。
特定価格は、一般的な市場性を考慮することが適当でない不動産の価格のことを指します。
会社更正法による更正目的の財産の評価をするようなときが、このケースに該当します。
特殊価格は、文化財などの一般的に市場性を持たない不動産について、その利用現況などを前提とする不動産価格のことを指します。
文化財以外に、宗教建築物とか公共公益施設などがこれに該当します。
また、不動産を証券化スキームに組み入れるときの価格は、特定価格で表される投資採算価値で算出することとされています。
不動産を証券化するときには、その不動産の生み出すキャッシュフローが重視されます。
従って、証券化を目的として投資採算価値を求めるときには、キャッシュフローを生み出す力を示すDCF法(Discounted Cash Flow Method)を用いることとされています。
DCF法は不動産が生み出すキャッシュフローを現在価値に直して、不動産の価格を求める方法です。
なお、DCF法を用いる場合であっても、 DCF法によって求めた収益価格を検証するために、直接還元法による収益価格や積算価格、比準価格なども用います。
不動産鑑定評価書のチェックポイント不動産投資の観点から見た場合、鑑定評価書の主なチェックポイントとして、次の4つを挙げることができます。
第1は、評価書で提示された不動産の価格の種類が何かを、しっかりと認識しておくことです。
正常価格なのか特定価格なのか、それとも限定価格なのかという点です。
同じ不動産価格であっても、どれに該当するかによって意味するところは大きく違ってきます。
第2は、評価の前提となっている評価の条件とともに、その評価書で重視している評価手法を把握することです。
原価法か、収益還元法か、それとも取引事例比較法かという点です。
最近の証券化の評価では、収益価格をそのまま評価額に採用している例が多いようですが、通常の賃貸ビルの評価では収益価格を主とし、積算価格を加味して評価額を出すことが多いようです。
評価書の詳細を見ていくときに、どの部分を重点的にチェックすべきかは、この評価手法次第となってきます。
第3は、鑑定書における収益価格算出過程を、よく理解することです。
鑑定評価では、例えば賃貸ビルを評価するときに、その収益力を過去の実績のみで判断することはしません。
そのビルの実力を見極めて、現在の賃料などにも一定の補正を加えて収益力を算出します。
その補正過程を見ると、そのビルに対する鑑定士の考え方がわかります。
また、収益価格を求めるために総合還元利回りや割引率として、何パーセントを用いているかも重要なチェックポイントとなります。
原価法では、まず対象となる不動産(主に建物)を、不動産を評価する時点(価格時点)で再調達(再建築)したらいくらかかるか(再調達原価)を計算します。
しかし、対象不動産は実際には、価格時点より前に調達(建築)されているため、物理的に古くなったり、機能面でも陳腐化したりしています。
従って、こうした要因による価値の下落分を、再調達原価から差し引いて(減価修正)、価格を求める必要があります。
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